Difformità urbanistica dopo il rogito – 6 domande

Mi sono accorto che l’immobile che ho acquistato ha una difformità urbanistica ( abuso edilizio ).
Cosa posso fare?

Questa è una domanda che spesso mi rivolgono persone che, dopo aver acquistato un immobile, si rendono conto che alcuni elementi non sono corrispondenti a quanto autorizzato dal comune.

Innanzitutto, precisiamo che spesso non è semplice individuare se vi siano o meno delle difformità.
Molte volte lo si scopre anche anni dopo l’acquisto, ad esempio in occasione della presentazione di nuove pratiche per la ristrutturazione o durante le fasi di rivendita dell’immobile, quando ad accorgersene è l’agente immobiliare incaricato di reperire un compratore, il potenziale acquirente stesso o, magari, il perito incaricato dalla banca per la valutazione dell’immobile necessaria per la concessione del mutuo.

Quali sono le conseguenze che possono derivare da un abuso edilizio?

Quando un immobile presenta delle difformità rispetto ai progetti autorizzati per l’edificazione possono esserci diverse conseguenze. Analizziamo di seguito le 2 principali:
1) se la difformità urbanistica è sanabile, si potrà richiedere una concessione in sanatoria che consentirà di regolarizzare lo stato di fatto dell’immobile. Questo comporterà la necessità di sostenere i costi tecnici inerenti la pratica, gli eventuali oneri e il pagamento della sanzione amministrativa;
2) se la difformità urbanistica è insanabile, sarà necessario procedere con l’abbattimento delle opere abusive e il ripristino alla situazione autorizzata. In questo caso, oltre ai costi relativi alla pratica, ci saranno quelli relativi alle opere e la perdita di valore derivante dall’abbattimento.

Perché spesso non ci sia accorge delle difformità urbanistiche in sede di stipula?

Iniziamo col dire che la normativa in merito alle difformità urbanistiche non prevede una tutela adeguata per l’acquirente.
Infatti, l’unico obbligo che impone per verificare la regolarità urbanistica è la solenne dichiarazione del venditore che in sede di atto conferma che l’immobile è stato edificato nel rispetto di quanto autorizzato dal comune.
Non è quindi compito del notaio verificare la conformità dell’immobile.
Quest’ultimo, infatti, dovrà soltanto citare nel testo dell’atto di compravendita i titoli autorizzativi che hanno permesso l’edificazione e la successiva agibilità dell’immobile.

Perché alcuni venditori dichiarano il falso?

Principalmente esistono 3 motivi per i quali i venditori si assumono il rischio di rendere una dichiarazione mendace nell’atto di compravendita.
1) buona fede: capita molto spesso che, il proprietario di un immobile, dichiari in atto la conformità urbanistica perché non è effettivamente al corrente delle difformità;
2) superficialità: molti pensano, per svariati motivi, che le difformità non creino pregiudizio. Esempi tipici sono: “è una differenza minima” oppure “io non ho fatto lavori, anch’io ho comprato così” ancora “è stato costruito così”;
3) mala fede: alcuni venditori sono al corrente della difformità urbanistica e sono consapevoli delle conseguenze che ne potrebbero derivare, quindi nascondono deliberatamente l’abuso edilizio.

E’, però, importante precisare che il motivo per cui viene resa la dichiarazione mendace non influisce sulle conseguenze che ne derivano.

Quali sono le conseguenze di una difformità urbanistica per la stipula della compravendita?

Il principio che sta alla base della risposta a questa domanda è che la mancanza di conformità urbanistica rende l’immobile incommerciabile.
Questo significa che, se il venditore si rifiuta di fornire in atto la dichiarazione che l’immobile è conforme, oppure dichiara l’esistenza della difformità urbanistica, il notaio non potrà stipulare.
Se, invece, come ipotizzato in precedenza, il venditore rende dichiarazione falsa sulla conformità dell’immobile, l’atto è nullo.

Cosa potrà fare l’acquirente che si accorga della difformità urbanistica dopo la stipula dell’atto?

La reazione più comune è quella di pensare che, trattandosi di un problema causatovi dal venditore, il sistema vi tutelerà è sarà lui a risponderne.
Tuttavia, se si decide di procedere in giudizio nei confronti del venditore, si dovranno tenere bene in considerazione alcuni elementi.
Il primo, noto a tutti, riguarda le tempi e costi dei processi civili in Italia. Potrebbero volerci anni per ottenere una sentenza favorevole, durante i quali dovreste sostenere tutte le inerenti spese.
Al suo ottenimento, inoltre, non sarebbe per nulla scontato che la controparte sia in grado di pagare i danni e le spese.
Infine, a fronte di una sentenza a voi favorevole, che certifica che l’immobile è stato venduto in presenza di un abuso edilizio, l’atto risulterebbe nullo con conseguente ritorno della proprietà dello stesso al venditore.
Oltre il danno… la beffa

Per questo motivo, valutata attentamente la questione e sondate le varie opzioni, spesso si preferisce procedere, ove possibile, con una sanatoria a proprie spese per eliminare la difformità urbanistica, senza intraprendere le vie legali.

Come posso fare per acquistare in sicurezza, senza incorrere nel pericolo che l’immobile sia gravato da abusi edilizi?

Nonostante la legge non lo preveda, viste le problematiche sopra ampiamente trattate, il nostro consiglio è quello di verificare la conformità urbanistica prima della stipula dell’atto notarile.
Potete inserire nella proposta di acquisto o nel preliminare di compravendita l’obbligo in capo al venditore di far eseguire a sue spese una verifica da un tecnico che dovrà, poi, rilasciare una certificazione sulla regolarità dello stesso.
In alternativa, se il venditore non accettasse di sostenere questa spesa, potete sempre incaricare un vostro tecnico di fiducia per eseguire le necessarie verifiche.

A differenza di quanto si pensi, le difformità urbanistiche sono molto diffuse e pesano su molti immobili.
Non si tratta di una condizione da sottovalutare, meglio verificare prima… che pentirsi dopo.

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