CORONAVIRUS – Chi paga l’affitto?
La domanda che spesso mi viene posta in questi giorni è:
Posso sospendere il pagamento del canone di locazione (affitto) della mia attività commerciale sottoposta a chiusura forzata a causa del Coronavirus?
La risposta è: NON UNILATERALMENTE
In un contratto di locazione le parti, Locatore (proprietario) e Conduttore (affittuario), hanno due principali obbligazioni, il primo di mettere a disposizione un determinato immobile atto allo svolgimento dell’attività pattuita e il secondo di pagare un canone annuo in un numero predefinito di rate.
I provvedimenti emanati con il DPCM (Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri) che obbligano alla chiusura di alcune attività commerciali per l’emergenza COVID-19, nulla hanno a che vedere con la prestazione principale del Locatore: la messa a disposizione dell’immobile.
Quindi non si ravvisano i termini per una sospensione unilaterale del pagamento del canone.
Altra questione sono sospensione, riduzione o dilazione dei canoni per specifico accordo tra le parti (consensuale). Queste fattispecie vanno regolamentate tra proprietario e affittuario mediante una appendice al contratto di locazione.
Sospensione: le parti concordano di sospendere il pagamento dei canoni di locazione durante il periodo di chiusura obbligatoria dell’attività o per un periodo prestabilito; i canoni andranno successivamente recuperati (corrisposti) secondo le modalità concordate.
Riduzione: il proprietario, per agevolare l’affittuario, gli concede una riduzione forfettaria del canone o per un periodo determinato (riduzione temporanea).
Dilazione: le parti concordano che i canoni vengano versati dilazionati nel tempo.
Cosa succede nel caso in cui il conduttore, a causa dei Decreto Coronavirus, non sia in grado di onorare il pagamento dei canoni di locazione?
Il conduttore può decidere di comunicare il recesso anticipato. E’ utile specificare che, se anche non fosse ammesso contrattualmente, è data facoltà al Conduttore di recedere per gravi motivi, come previsto all’ultimo comma dell’art.27 legge 392/78, fornendo un preavviso di sei mesi durante il quale i canoni dovranno essere comunque corrisposti.
In alternativa, le parti possono pattuire di buon accordo di risolvere consensualmente la locazione in un determinato giorno. In tal caso i canoni sono dovuti fino al giorno di risoluzione.
Nella peggiore delle ipotesi, il contratto si può risolvere per inadempienza del conduttore, nel caso in cui quest’ultimo non abbia pagato almeno due mensilità di canone.
La procedura prevede l’invio di una diffida ad adempiere con contestuale messa in mora e deve essere seguita dalla procedura legale di sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile.
📣 Vuoi approfondire con me il tuo caso?
Sono pienamente d’accordo col vostro articolo. Giusto ieri un cliente ha ricevuto una lettera in tal senso, ovvero il conduttore chiedeva, tramite PEC, la possibilità di NON pagare l’affitto. In caso contrario si sarebbe rivolta alle autorità competenti.
Ho risposto esattamente come Voi consigliate.
Bravi
Grazie Stefano,
purtroppo molte persone in questo periodo si stanno facendo prendere dal panico e gestiscono le cose in modo non adeguato.
Noi, in questo momento difficile per tutti, stiamo seguendo molte situazioni di questo tipo per conto di nostri clienti, sia locatori che conduttori, rilevando che quasi nella totalità dei casi, dialogando nel modo corretto, si trova un accordo soddisfacente per ambo le parti.
Quello che, invece, sta mancando totalmente è l’intervento delle Istituzioni per aiutarci a gestire al meglio questo tipo di problematiche.